Договор за покупко-продажба на недвижим имот в Пловдив

Договорът за покупко-продажба на недвижим имот се сключва с нотариален акт. Освен имота и цената той трябва ясно да урежда плащането, предаването на владението и отговорността при неизпълнение. Правното основание е чл. 18 и чл. 183, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).

Адвокат Виолета Вътева, Адвокатска колегия Пловдив, съдейства на купувачи и продавачи при преглед и подготовка на договорните условия. Информацията е актуална към октомври 2026 г., с дата 18.10.2026 г.

Какво е договор за покупко-продажба на недвижим имот и в каква форма се сключва?

Това е договор, по който продавачът прехвърля собствеността срещу цена, дължима от купувача. При обичайната продажба между частни лица или фирми необходимата форма е нотариален акт за покупко-продажба, а не обикновен писмен договор или само заверка на подписите – чл. 18 и чл. 183, ал. 1 ЗЗД.

Нотариусът проверява дали продавачът е собственик и дали са изпълнени специалните законови изисквания по чл. 586 ГПК. Договорните условия обаче е добре да бъдат обсъдени преди деня на подписването, особено когато плащането или освобождаването на жилището предстоят по-късно.

Каква е разликата между предварителен и окончателен договор?

Предварителният договор е писмено обещание за бъдеща сделка и не прехвърля собствеността – чл. 19, ал. 1 ЗЗД. Окончателният договор за имот извършва самото прехвърляне при спазване на нотариалната форма. Ако страните са готови, могат да пристъпят направо към него.

Отделните уговорки за подготвителния етап са разгледани в страницата Предварителен договор за покупка на имот.

Какво трябва да съдържа договорът за покупко-продажба на имот?

Договорът трябва да определя недвусмислено страните, продавания имот и цената. Следващият списък е структура на договора, а не универсална бланка, която може да се подпише без преглед на документите.

• Страни и представителство – данни за купувача и продавача, представителите им и основанието за участието им.
• Точно описание на имота – кадастрален идентификатор, адрес, площ, граници, прилежащи помещения, идеални части от общите части и земята, когато се прехвърлят такива.
• Цена и плащане – действителната цена в евро, вече платеното, остатъкът, банковата сметка, сроковете и условията за превода.
• Предаване на владението – конкретен срок за освобождаване, предаване на ключовете и подписване на приемо-предавателен протокол.
• Изявления на продавача – за тежести, права и претенции на трети лица, съобразени с установеното при проверките.
• Разходи и текущи сметки – кой поема разноските и как се уреждат консумативите и таксите до предаването.
• Последици при забава – например договорена неустойка при закъсняло освобождаване, с ясно начало и начин на изчисляване.

Нотариалният акт включва и датата и мястото, името на нотариуса, данните на участниците, съдържанието, посочване на документите по чл. 586, ал. 1 ГПК и подписите – чл. 580, т. 1-6 ГПК.

Какви документи са нужни за продажба на имот през 2026 г.?

Основният комплект включва документ за собственост, скица или схема и удостоверение за данъчна оценка. Допълнителните документи зависят от придобиването на имота, семейното положение и представителството на страните.

• Документ за собственост – например нотариален акт, договор или съдебно решение.
• Скица или схема от кадастъра според вида на имота.
• Удостоверение за данъчна оценка.
• Декларация за гражданство и гражданско състояние по чл. 25, ал. 8 ЗННД.

При наследяване се представя удостоверение за наследници. При пълномощник е необходимо пълномощно с едновременно удостоверени подпис и съдържание по чл. 37 ЗЗД. За съпружеска имуществена общност се съобразява съвместното разпореждане по чл. 24 СК, а за имот на дете – разрешението по чл. 130, ал. 3 СК.

От 03.05.2024 г. нотариусът прави електронна проверка в НАП за непогасени публични задължения на прехвърлителя, подлежащи на принудително изпълнение – чл. 264, ал. 1 ДОПК. Старата писмена декларация за липса на такива задължения вече не е общото правило.

Удостоверението за тежести не е задължителен документ във всяка нотариална сделка, но е силно препоръчително за купувача. Подробностите за подготовката са в Нотариален акт за недвижим имот.

Как се плаща цената и какви са ограниченията за плащане в брой?

Обичайно цената се плаща по банков път. Чл. 3, ал. 1 ЗОПБ изисква превод или внасяне по платежна сметка при плащане, равно на или над равностойността на 10 000 лв., включително когато цената по едно основание е разделена на части. Това е около 5 112,92 евро по фиксирания курс 1 евро = 1,95583 лв., а не самостоятелно определен нов евров праг.

При директен превод уточнете кога трябва да постъпят средствата. При банкова ескроу сметка или специалната сметка на нотариуса условията за освобождаването им трябва да са изрични. За нотариалната сметка чл. 25а ЗННД предвижда писмено споразумение; при кредит съобразете договора с условията на банката.

Нотариусите са задължени лица по чл. 4 ЗМИП и изясняват произхода на средствата съгласно чл. 10 и чл. 66. Може да бъдат необходими документи и писмена декларация при предвидените в закона условия, а не само формално отбелязване на произход.

Кога купувачът става собственик и какво дава вписването?

При валидна продажба от собственик на индивидуално определен имот собствеността преминава със сключването на окончателния договор пред нотариус – чл. 24, ал. 1 ЗЗД. Вписването не е моментът на прехвърлянето, а осигурява противопоставимост спрямо трети лица при условията на чл. 112, буква „а“ и чл. 113 ЗС.

Предаването на владението може да бъде уговорено за друга дата. Рискът от повреждане също трябва да бъде разгледан в договора с оглед предаването и евентуалната забава, а не да се извежда автоматично само от датата на вписване.

Какви такси и данъци се дължат при сделката?

Основните разходи са нотариална такса, местен данък при придобиване и такса за вписване. Разпределението им трябва да бъде изрично уговорено; в практиката обикновено се поемат от купувача.

• Нотариална такса – прогресивна по т. 8 от Тарифата към ЗННД, с начисляване на приложимия 20% ДДС.
• Местен данък – между 0,1% и 3% по чл. 47, ал. 2 ЗМДТ; за Пловдив е 3% по чл. 35, ал. 2 от общинската наредба.
• Такса за вписване – 0,1% по чл. 2 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията.

Основата за местния данък е по-високата между продажната цена и данъчната оценка – чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ. За ориентировъчни суми използвайте калкулатора за такси при покупка на имот 2026 в евро.

Какви са правата на купувача при скрити недостатъци и претенции на трети лица?

Купувачът има защита при недостатъци, които съществено намаляват стойността или годността на имота, както и при противопоставими права на трети лица. Това са различни основания за отговорност по чл. 188-197 ЗЗД и изискват различни доказателства.

При скрит недостатък купувачът по правило трябва незабавно да уведоми продавача след откриването му – чл. 194 ЗЗД. Според случая чл. 195 позволява връщане на имота срещу връщане на цената и разноските, намаляване на цената или отстраняване на недостатъка за сметка на продавача.

По чл. 197 ЗЗД срокът за исковете по чл. 195 при недвижим имот е една година от предаването, не от откриването на проблема. При съзнателно премълчан недостатък срокът е три години. Законът допуска и промяна на срока по съгласие на страните.

При права на трето лице, включително съдебно отстранение, защитата се преценява по чл. 188-192 ЗЗД. В зависимост от случая са възможни разваляне, връщане или намаляване на цената и обезщетение. Самото отправяне на претенция не означава автоматично, че тя е основателна.

Из практиката

Условен пример, а не описание на реален клиентски случай. Купувач придобива апартамент в Пловдив за 120 000 евро с банков кредит, а продавачът иска да остане още 30 дни.

В такъв случай проверяваме собствеността, тежестите и съответствието на описанието с кадастъра. Предлагаме конкретна дата за освобождаване, протокол за състоянието и измервателните уреди, разпределение на текущите сметки и неустойка при забава. Плащането се съгласува с кредитната банка. Така подготовката обхваща и периода след подписването, а не приключва с получаването на нотариалния акт.

Какво включва съдействието на адвокат при договор за покупко-продажба?

Съдействието включва преглед на документите и подготовка на условията според интереса на конкретния клиент. Обхватът се уговаря предварително и може да включва следните действия по чл. 24, ал. 1 от Закона за адвокатурата.

• Анализ на предоставените документи и установените рискове.
• Преглед или подготовка на проекта за договор.
• Преговори за плащането, предаването и отговорността.
• Съгласуване на условията с нотариуса и финансиращата банка.
• Подготовка на приемо-предавателен протокол и съдействие при изпълнението.

Нотариусът е безпристрастен и опазва правата на всички участници по чл. 24-25 ЗННД. Адвокатът защитава интереса на своя клиент, без да замества нотариалната проверка.

Свързани услуги

За отделните етапи на сделката вижте следните страници.

• Недвижими имоти и адвокат при сделки в Пловдив
• Предварителен договор за покупка на имот
• Нотариален акт за недвижим имот
• Проверка на имот за тежести, собственост и кадастър
• Калкулатор за такси при покупка на имот

Често задавани въпроси

Нужен ли е адвокат при покупка на имот, ако има нотариус?

Адвокатът не е задължителен участник. Нотариусът е безпристрастен, а адвокатът преглежда условията и защитава интересите на своя клиент. Двете функции не се заместват.

Може ли да се плати в брой?

Не, когато плащането е равно на или над равностойността на 10 000 лв. Ограничението по чл. 3, ал. 1 ЗОПБ важи и за разделена на части цена по едно основание.

Задължителен ли е предварителният договор?

Не. Страните могат да сключат направо окончателния договор пред нотариус, ако документите и условията са подготвени. Предварителният договор по чл. 19 ЗЗД е отделен подготвителен етап.

Мога ли да стана собственик, преди да получа ключовете?

Да. При валидна продажба от собственик собствеността преминава със сключването на окончателния договор по чл. 24, ал. 1 ЗЗД, а предаването на владението може да е уговорено за по-късно.

Трябва ли декларация за липса на публични задължения?

Тя вече не е общото правило. От 03.05.2024 г. нотариусът извършва електронна проверка в НАП по чл. 264, ал. 1 ДОПК за задължения, подлежащи на принудително изпълнение.

Може ли продажбата да се извърши чрез пълномощник?

Да. По чл. 37 ЗЗД пълномощното за такава сделка трябва да е с нотариално удостоверени подпис и съдържание, извършени едновременно. Обхватът на представителната власт трябва да бъде проверен.

Консултация с адвокат

За преглед или подготовка на договор за покупко-продажба на недвижим имот можете да се свържете с адвокат Виолета Вътева, Адвокатска колегия Пловдив, на телефон 0899 601 783. Подгответе документа за собственост, наличния проект, уговорената цена и информацията за финансирането. След преглед се уточняват необходимите действия и обхватът на съдействието.

Информацията в този текст е с общ информативен характер и отразява законодателството и практиката към датата на публикуване. Тя не представлява правна консултация и не може да замени преценката на адвокат по конкретния случай. Всеки случай е различен – за решение по вашия въпрос се консултирайте с адвокат.